Prawo lokalowe, czyli „mały zaradnik”

W Danii istnieją 3 rodzaje prawa lokalowego, Lejeloven, czyli „wynajem prywatny”, Almenlejeloven, czyli „wynajem spółdzielczy” oraz Erhvervslejeloven, czyli wynajem lokali, które są przeznaczone do użytku gospodarczego. Ponieważ w większości paragrafów Lejeloven i Almenlejeloven działa bardzo podobnie, dlatego ustawy Lejeloven i Almenlejeloven zostaną omówione w niniejszym artykule. Natomiast Erhvervslejeloven nie zostanie tutaj omówiony.

Jakże często zgłaszają się do mnie klienci w sprawach lokalowych. Jedni wpłacili depozyt, lecz nigdy nie dostali kluczy do najmu a właściciel nagle zapadł się pod ziemię. Inni z kolei po wyprowadzce z najmu otrzymali rachunki na kilkadziesiąt tysięcy koron, których nie są w stanie spłacić.

Tak właśnie kilka lat temu młoda pani, lokatorka najmu który opuściła, poprosiła mnie o pomoc. Z pozwu sądowego, który właśnie otrzymała wynikało, że właściciel rości sobie – oprócz zatrzymaniu depozytu – dodatkową zapłatę 25.000 kr. na rzecz odnowienia najmu po jej wyprowadzce. Po dokładnym zapoznaniu się ze sprawą, wniosłam roszczenia zamienne na kwotę około 150.000 kr. na rzecz młodej pani.

Ponadto relatywnie niedawno do mojej kancelarii zgłosił się mocno wystraszony starszy Pan. W rękach trzymał list, który otrzymał tego samego poranka, wysłany od renomowanej kancelarii adwokackiej. Z krótkiej, niedwuznacznej informacji wynikało, że właściciel mieszkania właśnie zmarł, w następstwie czego starszy Pan ma 3 dni na opuszczenie najmu. Ponadto starszy Pan otrzymał informację telefoniczną od spadkobiercy zmarłego, że jeśli sam się nie wyprowadzi, wtedy spadkobierca wezwie Policję, która na oczach sąsiadów i innych przypadkowych przechodniów usunie starszego Pana z najmu na ulicę. Gdy starszy Pan zapytał o zwrot depozytu, który kiedyś wpłacił zmarłemu, usłyszał od spadkobierców: „Co? Zwrot depozytu? Nie ma mowy, przecież właściciel umarł, nie ma kto zapłacić a spadkobierca nie ma przecież pieniędzy.” – relacjonował mi rozmowę telefoniczną starszy Pan.

Czym te dwie sprawy się zakończyły, przeczytasz w niniejszym artykule. Niniejszy „mały zaradnik” ma na celu zapobiec tym najczęściej spotykanym problemom lokatorów. Nie jest to wyczerpujący opis wszystkich zagadnień prawa lokalowego i nie mam w nim na celu ani przewidzieć ani zapobiec wszystkim możliwym konfliktom, które powstają w związku z wynajmowaniem lokalu.

Patchworkowe prawo lokalowe

Po mimo tego, że w Danii około 2½ miliona populacji mieszka w lokalach wynajętych, duńskie prawo lokalowe jest uważane za jedno z najbardziej skomplikowanych ustaw duńskich. Historia ustawy lokalowej na której spoczywają dzisiejsze ustawy sięgają roku 1934. Przez dziesięciolecia zmienne rządy duńskie, według potrzeb poszczególnych pokoleń, dokonywały zmian poszczególnych części ustaw lokalowych, lecz do całkowitej rewizji ustaw nigdy tak na prawdę nie doszło. W konsekwencji tego, na przestrzeni czasu powstały patchworkowe ustawy, często nie zrozumiałe ani dla wynajmującego ani dla najemcy.

O czym więc dobrze wiedzieć, zanim wprowadzamy się do wynajętego lokalu mieszkaniowego?

Gdy otrzymasz propozycję wynajęcia lokalu:

W czasach, gdy zapotrzebowanie na lokale jest dużo większe niż ilość wolnych lokali, właśnie z tego powodu warto kierować się spokojem i rozsądkiem, jeszcze zanim podpiszemy kontakt najmu. Należy być szczególnie ostrożnym, jeśli wynajmujący prosi o zapłatę depozytu lub czynszu jeszcze zanim obejrzeliśmy lokal lub jeśli czujemy, że właściciel próbuje wymusić podpisanie kontaktu teraz i od ręki. Często po takim zachowaniu można rozpoznać oszusta. Sprawdźmy więc wynajmującego w Internecie, na Facebooku, Instagramie.

Gdy przedstawiono ci umowę najmu:

Będzie to najczęściej umowa sporządzona na specjalnym formularzu ministerialnym. Po 1 lipca 2015 umowę można spisać na formularzu Typeformular A9. W Internecie formularz można także znaleźć w wersji angielskiej. Kontrakt zawiera co najmniej 14 stron, dlatego każdy rozsądny właściciel powinien zrozumieć, że najemca będzie potrzebował 1-3 dni na zapoznanie się  z kontraktem. Należy zwrócić uwagę na wszystkie punkty kontraktu, a w szczególności na § 11 kontraktu, gdzie właściciel może wpisać dodatkowe indywidualne warunki najmu. Należy pamiętać, że warunki najmu można negocjować. Nigdy nie podpisuje się kontraktu bez bardzo dokładnego zapoznania się z nim, nawet jeśli ma się to wiązać z wydatkiem na przetłumaczenie całego kontraktu na język polski.

Niezmiernie ważne jest, aby wszelkie uzgodnienia, zarówno w chwili podpisywania kontraktu jak i podczas trwania najmu zostały spisane i to najlepiej w kontrakcie. Inaczej trudno jest później podnieść ciężar dowodu umów zawartych ustnie. W Danii przekazy pieniężnie dokonywane w inny sposób niż przelewem, już same w sobie są podejrzane. Nigdy, przenigdy nie umawiaj się na częściową lub całkowitą zapłatę depozytu lub czynszu gotówką, zawsze wymagaj podania konta bankowego. Pamiętaj, to ty musisz udowodnić, że depozyt lub czynsz został zapłacony. Według prawa właściciel może z góry wymagać zapłaty depozytu, który odpowiada 3-miesięcznemu czynszowi netto (czyli czysty czynsz, bez opłat za energie itp.) i przedpłatę za 3-miesięczny czynsz oraz czynsz za pierwszy miesiąc najmu. Jest to kwota, która opowiada 6 miesięcznym czynszom netto + 1 miesiąc czynszu brutto. A co jeśli właściciel użył innego formularza niż Typeformular A9? Wtedy może to oznaczać, że właściciel utracił część swoich roszczeń, natomiast lokator nadal jest chroniony przez prawo.

Gdy już otrzymasz klucze do najmu:

Właściciele, którzy wynajmują więcej niż jeden lokal mają obowiązek przeprowadzenia przeglądu lokalu w związku z wprowadzeniem się nowego lokatora, tak zwany Indflytningssyn. Wtedy właściciel wspólnie z lokatorem sporządzają protokół odbioru najmu. Natomiast lokator w terminie 14 dni od otrzymania kluczy musi pisemnie (najlepiej e-mailowo za potwierdzeniem odbioru) poinformować właściciela o brakach w najmie, na przykład: porysowanych podłogach czy uszkodzonych drzwiach. Najlepiej jest także dołączyć dokumentacje w formie fotografii uszkodzeń lub braków. Można zostać obarczonym kosztami za uszczerbki, które zrobił poprzedni lokator, jeśli w terminie nie prześle się uwag do właściciela.

Podczas trwania najmu:

Punktem wyjściowym prawa lokalowego jest, że lokator może wypowiedzieć najem z 3 miesięcznym wyprzedzeniem do końca miesiąca, natomiast właściciel tylko w wyjątkowych sytuacjach może wypowiedzieć lub zerwać umowę najmu. Na przykład z powodu braku zapłaty czynszu (nigdy nie umawiaj się na zapłatę czynszu gotówką!) lub poważnego braku przestrzegania porządku przez lokatora, jego rodziny, a nawet złego zachowania się gości, których lokator zaprosił do siebie. Pamiętajmy, że odpowiada się za zachowanie własne, domowników i gości.

W sytuacji, gdy właściciel sam chce zamieszkać w wynajętym lokalu, właściciel może po spełnieniu kilku warunków wypowiedzieć najem z 1-rocznym wyprzedzeniem.

Wracając do wyżej wymienionej sytuacji starszego Pana:

Jeśli właściciel umrze lub lokal zostanie sprzedany, wtedy spadkobiercy/nowi właściciele przejmują lokal z lokatorem i lokator w takiej sytuacji jest chroniony przez prawo. Spadkobiercy/nowy nabywca najmu przejmuje na siebie wszystkie zobowiązania zawarte w kontrakcie najmu w tym także wpłacony depozyt, jeśli depozyt nie przekroczy kwoty, która odpowiada ½ rocznemu czynszowi netto. Śmierć właściciela nie jest wystarczającym powodem do zerwania umowy najmu, a Policja w takich sytuacjach nie przyjeżdża i nikogo nie usuwa z domu. Starszy Pan powrócił spokojnie do domu, a nachalna kancelaria i spadkobierca zaniechali swoich dalszych działań.

Regulacja czynszu:

W sytuacji, gdy właściciel chce podwyższyć czynsz, właściciel musi spełnić określone warunki. Wymagana jest pisemna informacja o podwyżce oraz informacja, w jaki sposób lokator może wyrazić swój sprzeciw. Jeśli takie informacje nie zostały podane pisemnie, podwyższenie czynszu nie ma mocy prawnej.

Jeśli właściciel pobiera opłaty za energię, prąd, wodę itd. od lokatora i nie rozlicza się raz do roku, wpłacone właścicielowi przez lokatora opłaty á conto mogą podlegać zwrotowi w całości lub częściowo. Opłaty za ścieki, wywózkę śmieci, mycie schodów przeznaczonych do wspólnego użytku i tym podobne nie mogą być pobierane jako wyszczególniony punkt w kontrakcie. Jeśli w kontrakcie widnieje pozycja na przykład: Skatte og afgifter lub dagrenovation, nie będzie to zgodne z prawem.

Czasami klienci kontaktują się ze mną, ponieważ właściciel wymaga podpisania nowego kontraktu, często pod groźbą wymienienia zamków w drzwiach lub usunięcia lokatora. Często taki nowy kontrakt dotyczy znacznego podwyższenia czynszu. Takie zachowanie nie jest zgodne z prawem. Nawet nowy właściciel najmu przejmuje kontrakt po poprzednim właścicielu i musi się z niego wywiązać. Naturalnie, właściciel może przedstawić lokatorowi nowy kontakt, który jest lepszy dla lokatora niż stary kontakt. W takiej sytuacji należy skontaktować się z adwokatem, ale pamiętajmy: nie można wymusić na nikim popisania nowego kontaktu.

Gdy kończymy umowę najmu:

Należy ponownie zapoznać się bardzo dokładnie z kontraktem najmu. Jeśli chcemy przygotować najem do oddania, na wszelki wypadek trzeba upewnić się, zapytać – najlepiej e-mailowo, że dzieje się to według wytycznych właściciela. Jeśli umówiony został przegląd mieszkania z właścicielem, ale nie zgodny co do zawartości protokołu zdania mieszkania, można podpisać protokół równocześnie składając protest: „Jeg er ikke enig i alle punkter” lub „Jeg protester mod punkt 2, 3 og 4”. Najpóźniej w momencie oddania kluczy należy poprosić właściciela o pisemne potwierdzanie ich odebrania. Punktem wyjściowym prawa lokalowego jest fakt, że właściciel w terminie 14 dni od zdania kluczy, musi poinformować lokatora, jakie prace naprawcze chciałby przeprowadzić na koszt lokatora. Jeśli po podpisaniu protokołu strony nadal nie są zgodne co do rozliczenia, sprawę można skierować do Huslejenævn /Beboerklagenævn w gminie w której znajduje się najem.

Wracając do wyżej wymienionej sytuacji młodej lokatorki:

Przez lata, systematycznie co kwartał, właściciel podwyższał jej czynsz, bez zachowania warunków prawnych. W ten sposób właściciel pobierał niezgodnie z prawem dodatkowy czynsz. Ponadto na jej kontrakcie widniały niegodne z prawem opłaty za odprowadzanie ścieków i odpadów kuchennych. Na dodatek właściciel przez 5 lat trwania najmu nigdy nie rozliczał się z nią z doprowadzanej energii. Sąd ostatecznie wydał wyrok z nakazem zapłaty około 150.000 kr. na rzecz klientki i uznał roszczenia właściciela na kwotę 25.000 kr. za przedawnione, ponieważ nie przedstawił swoich roszczeń lokatorce przed upływem 14 dni po zdaniu kluczy. Dodatkowo właściciel musiał oddać wpłacony depozyt.
Dominika Prokop

O autorce artykułu:
Duński Adwokat (L) Dominika Prokop: Ukończyła studia prawnicze w 2004 roku w Kopenhadze i od tego czasu specjalizuje się w duńskim prawie rodzinnym, karnym i cywilnym. Od 2015 roku prowadzi własną duńską kancelarią adwokacką.

IP 108-109 2020

 

Udostępnij artykuł:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter

Warto przeczytać

Wręczenie nagród im. Macieja Płażyńskiego dla dziennikarzy i mediów służących Polonii za rok 2021.

18 września 2021 r. w Muzeum Emigracji w Gdyni wręczono nagrody im. Macieja Płażyńskiego dla dziennikarzy i mediów służących Polonii. W kategorii „Redakcja medium polonijnego” nagrodę otrzymała redakcja kwartalnika społeczno-kulturalnego „Informator Polski” z Danii za wysoki poziom merytoryczny publikowanych treści. Laudację wygłosił członek jury Jarosław Gugała, Polsat. Nagrodę na ręce redaktora naczelnego „Informatora Polskiego” Romana Śmigielskiego wręczyli: Agnieszka Kapała-Sokalska, członkini zarządu województwa pomorskiego oraz Jarosław Gugała.

Cyprian Kamil Norwid – CHOPINS KLAVER

La musique est une chose étrange! ————- 1
Byron
++++++++++++++++++++++++++++++++++

L’art? … – c’est l’art – et puis, voilà tout. ——– 2
Béranger